Может ли арендодатель на УСН увеличить арендную плату на сумму НДС? Судебная практика и условия
Краткий ответ: Да, арендодатель на УСН может увеличить арендную плату на сумму НДС, если изменение законодательства или его добровольный переход на уплату этого налога ведет к существенным имущественным потерям. Однако сумма увеличения зависит от того, может ли арендатор принять НДС к вычету.
Эта статья поможет арендодателям на упрощенке понять свои права, правильно оформить изменения в договоре и избежать налоговых рисков, а арендаторам — спрогнозировать расходы.
Кому это выгодно и для чего нужно?
Арендодателям на УСН
Защитите свою прибыль, если вы потеряли освобождение от НДС из-за превышения лимита доходов или решили платить НДС добровольно. Законно компенсируйте новые налоговые затраты.
Арендаторам-плательщикам НДС
Если вы можете принять входящий НДС к вычету, увеличение арендной платы будет для вас нейтральным. Вы получите счет-фактуру при УСН от арендодателя и вернете налог из бюджета.
Всем участникам сделки
Избегайте споров и судебных разбирательств. Четкое понимание правил позволяет перезаключить договор аренды с НДС корректно и сохранить партнерские отношения.
Суды разрешают пересмотреть цену, только если дальнейшее исполнение договора на старых условиях приведет к имущественным потерям для арендодателя в связи с новой обязанностью по уплате НДС (например, после утраты права на освобождение от НДС по статье 145 НК РФ). Простое желание увеличить доходность — не основание.
На какую сумму можно увеличить арендную плату?
Ключевой фактор — налоговый статус арендатора. Сумма добавленного НДС рассчитывается от первоначальной (базовой) арендной платы.
Автоматизируйте учет аренды и расчет НДС с 1С
Решение «1С:Бухгалтерия 8» или «1С:Управление нашей фирмой» поможет:
- Корректно вести раздельный учет, если вы совмещаете УСН и операции с НДС.
- Автоматически формировать счета-фактуры при изменении условий аренды.
- Рассчитывать налоговую нагрузку и моделировать последствия перехода на добровольную уплату НДС.
- Минимизировать налоговые риски при оформлении договора аренды с НДС.
Порядок действий для законного увеличения арендной платы
1 Оцените основания. Убедитесь, что у вас возникла обязанность платить НДС (потеряли освобождение по ст. 145 НК РФ или выбрали добровольную уплату НДС), и это ведет к убыткам.
2 Определите статус арендатора. Выясните, является ли он плательщиком НДС и может ли принять входящий НДС к вычету.
3 Проведите переговоры. Предложите арендатору подписать дополнительное соглашение к договору. Объясните выгоду для него (получение счета-фактуры при УСН) или компромиссный вариант (увеличение на 50%).
4 Оформите документы. Подпишите допсоглашение с новой суммой арендной платы с учетом НДС. Если арендатор — плательщик НДС, вы обязаны будете выписывать ему счет-фактуру.
5 Зарегистрируйтесь как плательщик НДС в ИФНС (если это новая обязанность) и начните вести раздельный учет.
Комментарий с картинками
Схематично логику суда по делу № А27-3110/2025 можно представить так:
На рисунке 1 наглядно показано, что ключевыми точками принятия решения являются установление факта имущественных потерь и определение налогового статуса контрагента.
Налоговые риски и как их избежать
Риск 1: Претензии арендатора и срыв договора
Решение: Действуйте в рамках статьи 451 ГК РФ (изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств). Подготовьте финансовое обоснование своих потерь.
Риск 2: Налоговые доначисления, если НДС не заплачен
Решение: После увеличения цены и выдачи счета-фактуры при УСН вы обязаны уплатить этот НДС в бюджет. Правильно отражайте операции в книге продаж и декларации по НДС.
Риск 3: Ошибки в раздельном учете
Решение: Если вы на УСН, но платите НДС с аренды, вам необходимо вести раздельный учет облагаемых и необлагаемых операций (п. 4 ст. 170 НК РФ).
Избежать ошибок в сложном учете поможет специализированное ПО
Конфигурации «1С:Бухгалтерия 8. КОРП» или «1С:ERP Управление предприятием 2» предоставляют:
- Встроенные методики ведения раздельного учета НДС.
- Автоматический расчет сумм НДС к уплате при совмещении УСН и ОСНО.
- Контроль за оформлением первичных документов (договоров, актов, счетов-фактур).
- Актуальные обновления в соответствии с изменениями в Налоговом кодексе и судебной практике.
Инвестиция в автоматизацию — это страховка от штрафов и способ сэкономить время бухгалтера.
