НДС с неотделимых улучшений при перезаключении договора аренды: позиция ФНС и судов в 2025 году
Кому будет полезна статья: бухгалтерам, финансовым директорам и юристам компаний-арендаторов, которые планируют модернизацию арендуемого помещения и последующее продление арендных отношений. Разберем сложную ситуацию с налогообложением НДС, которая возникает неочевидно и может привести к значительным доначислениям.
Ключевая польза: вы узнаете, как избежать претензий со стороны налоговых органов и судебных споров, правильно оформив документы при перезаключении договора аренды после проведения неотделимых улучшений.
Что такое неотделимые улучшения и почему с них нужно платить НДС?
Неотделимые улучшения — это модернизация, реконструкция, достройка арендованного имущества, которые невозможно демонтировать без причинения вреда объекту. Например, замена электропроводки, монтаж системы вентиляции, перепланировка офиса.
С точки зрения налогового права, безвозмездная передача неотделимых улучшений арендодателю при окончании срока действия договора признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Следовательно, такая операция подлежит обложению НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Стоимость улучшений необходимо включить в налоговую базу и исчислить с нее налог.
Обязанность по начислению НДС возникает у арендатора в том налоговом периоде, в котором произошла фактическая передача улучшений арендодателю. Это обычно происходит при прекращении договора аренды.
Главная ловушка: перезаключение вместо пролонгации
Основной риск для компаний-арендаторов кроется в юридическом оформлении продолжения арендных отношений. Многие считают, что если они продолжают арендовать то же помещение у того же арендодателя, то ничего не меняется. Однако налоговики и суды смотрят на это иначе.
Рассмотрим ситуацию из свежего Постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.07.2025 № Ф01-1707/2025:
- Был заключен договор аренды на срок с 28.11.2017 по 26.11.2018.
- В течение этого срока арендатор произвел неотделимые улучшения (модернизация системы электроснабжения).
- После окончания срока действия первого договора стороны подписали новый договор на срок с 27.11.2018 по 25.11.2019.
- Арендатор не начислил НДС на стоимость улучшений, так как продолжал пользоваться помещением.
ИФНС предъявила претензии, и суд их поддержал. Логика была следующей: поскольку первоначальный договор прекратил свое действие, арендованное имущество (уже с улучшениями) юридически вернулось к арендодателю. Подписание нового договора означает новую передачу имущества, включая неотделимые улучшения. Таким образом, имела место безвозмездная передача, с которой арендатор был обязан исчислить НДС.
Позиция контролирующих органов
Минфин России и ФНС consistently придерживаются позиции, что передача неотделимых улучшений арендодателю подлежит обложению НДС. Это подтверждается многочисленными письмами (например, Письмо Минфина России от 13.01.2020 № 03-07-11/041).
Ключевой вывод для арендатора: если по окончании срока действия договора аренды улучшенное имущество не возвращается арендодателю, а продолжает использоваться арендатором по новому договору, налоговая расценивает это как передачу улучшений на безвозмездной основе на дату окончания действия первоначального договора.
Как избежать рисков: практические рекомендации для бухгалтера
Самый надежный способ избежать начисления НДС — не допускать прекращения действия первоначального договора. Включите в него условие о автоматической пролонгации (продлении) на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о прекращении. В этом случае юридического возврата имущества не происходит, и обязанность по начислению НДС на стоимость улучшений не возникает.
Если подписание нового договора неизбежно, заранее предусмотрите в первоначальном договоре аренды условие о том, что неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя за плату. Либо оформите отдельное соглашение о выкупе улучшений. Это превратит безвозмездную передачу в возмездную реализацию. Вы сможете предъявить арендодателю сумму НДС в счете-фактуре, а затем принять ее к вычету (при условии, что арендодатель является плательщиком НДС и улучшения будут использоваться в облагаемой НДС деятельности).
При окончании срока действия договора, по которому производились улучшения, обязательно составьте акт приема-передачи имущества. Если улучшения не возвращаются (и по сути передаются безвозмездно), их стоимость должна быть отражена в этом акте. Это станет основанием для правомерного начисления НДС и позволит избежать штрафов за неотражение операции.
Выводы
Начисление НДС на неотделимые улучшения при перезаключении договора аренды — это реальный налоговый риск, подтвержденный свежей судебной практикой 2025 года.
- Для кого актуально: для всех компаний, которые арендуют помещения и планируют вкладывать средства в их модернизацию с последующим продлением аренды.
- Для чего нужно знать: чтобы избежать доначисления НДС, пеней и штрафов по итогам налоговой проверки.
- Что делать: отдавать предпочтение пролонгации договора, а не перезаключению; заранее предусматривать условия о судьбе улучшений; внимательно подходить к документальному оформлению.
Оптимизируете налоги, учет или бизнес-процессы?
Спрашивайте — поможем.
